При оценке стоимости недвижимости могут применяться следующие подходы

Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция 3.

Расчет стоимости объекта путем корректировки цен аналогов. При оценке применяют несколько мультипликаторов по различным аналогам. При этом необходимо иметь достаточное количество объектов-аналогов, позволяющее осуществить статистическую обработку информации. Доходный подход основывается на расчете будущих поступлений от эксплуатации объекта оценки и определении их текущей стоимости.

Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости

Функциональный износ. Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: 1 капитализацией потерь в арендной плате; 2 капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Внешний экономический износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.

Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода: , где С V - стоимость недвижимости; ЧД I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К R - ставка капитализации, то есть отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Этапы доходного подхода: 1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Оценка потерь от неполной загрузки сдачи в аренду и невзысканных арендных платежей. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: -операционных эксплуатационных — издержки по эксплуатации объекта; -фиксированных — затраты на обслуживание кредиторской задолженности процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов и т.

Определение величины чистого дохода от продажи объекта. Расчет коэффициента капитализации. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает: -качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; -риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении: -инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; -рыночной стоимости. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: -прямой капитализации доходов; -дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид: или С - стоимость объекта недвижимости ден.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового или среднегодового чистого операционного дохода ЧОД в текущую стоимость. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 1 ставки доходности инвестиции капитала , являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 2 нормы возврата капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений.

Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Цена квартиры. Подходы, аналитика, прогнозы.

Вопрос 4. П При оценке стоимости недвижимости могут применяться следующие подходы: Выберите один ответ: доходный, затратный. В отличие от подхода, метод оценки стоимости недвижимости – понятие При этом применение каждого из методов даст индивидуальный, . на основе принципа наилучшего использования с применением следующих методов.

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке: Сравнительный подход к оценке недвижимости; Затратный подход к оценке недвижимости; Доходный подход к оценке недвижимости. Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях. Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Сравнительный подход применяется в следующих случаях: Объект оценки не является уникальным; Аналог должен походить на объект по основным характеристикам материальным, техническим, экономическим и др. Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются: Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки. К преимуществам сравнительного подхода относятся: Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов; Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию; Статистическая обоснованность расчёта; Внесение корректировок на отличия с аналогом; Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата. К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся: Не существует абсолютно одинаковых продаж; Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений; Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен; Зависимость от активности рынка, и от его стабильности; Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно. Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются: Расчёт коэффициента С3 — стоимость земельного участка учитывая наиболее эффективное использование ; Расчёт коэффициента Снс — затраты на новое строительство оцениваемого строения стоимость воспроизводства, или стоимость замещения ; Расчёт коэффициента Ин — накопленный износ физический, функциональный и внешний ; Расчёт коэффициента Су — стоимость улучшений с учётом накопленного износа. К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся: Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов; В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению; Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов; Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения; Позволяет оценить объект на малоактивном рынке. К недостаткам затратного подхода относятся: Общая трудоёмкость расчёта; При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат; Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости; Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа; Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа; Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат; Общая проблематичность оценки земельного участка в России. Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду. Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода — это сдача объекта недвижимости в аренду. Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются: Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта; Расчёт действительного валового дохода; Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки условно-постоянные, условно-переменные и резервы ; Определение величины чистого операционного дохода; Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям Другие статьи.

Функциональный износ.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения использования этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Тема 3. Подходы к оценке недвижимости 1. Группировка методов оценки

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Пример Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от до тыс. Решение: 1.

6.2.2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

Подходы к оценке недвижимости 1. Группировка методов оценки Обязательная оценка рыночной стоимости производится в следующих случаях: Во всех иных случаях производится инициативная оценка рыночной стоимости на основании договора с заказчиком. Методы, установленные в Стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан. В настоящем Стандарте используются следующие понятия: К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т. Примерами являются — виноградники или фруктовые сады. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются; 17 фактический возраст земельных улучшений — период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки; 18 эффективный действительный возраст — возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя.

Вопрос 1 Функциональный износ -— это: Выберите один ответ: это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Вопрос 2 Текущая стоимость объекта оценки - это: Выберите один ответ: отношение потока доходов к дисконту; отношение потока доходов к дисконту; Вопрос 3 Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости?

Затратный подход к оценки стоимости предприятия и акций Оценка недвижимости для целей страхования Оценка недвижимости для страховых целей, как правило, проводится либо при заключении договора страхования, либо при наступлении страхового случая. При заключении договоров страхования имущества требуется определить его стоимость, а при выплатах по страховому случаю — сумму ущерба.

3 Подходы к оценке недвижимости

.

Подходы к оценке недвижимости

.

При оценке стоимости недвижимости могут применяться следующие подходы

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка стоимости объекта недвижимости. Подходы к оценке недвижимости (ч. 4)
Похожие публикации